「札幌マンション購入体験談」

会社員　東京都杉並区　加藤隆 さん

　私が、アパマンPLAZAさんから、2回目に買った時は、「すすきの」と、「中島公園」の物件で、どちらにするか迷った挙句、両方、買うことにしました。




　その時は、「共同担保」にしました。

　 「共同担保」とは、A物件とB物件を同時に購入する場合、抵当権をA物件、B物件個別に設定するのではなく、A物件・B物件両方を対象にすることです。

　仮に、A物件のみ支払いが遅延し、B物件は支払が遅延しないとしても、A物件・B物件両方が競売に付され、借金返済に充当される可能性があるものです。




　メリットとしては借金し易いこと、抵当権設定登記における登録免許税・司法書士手数料が軽減できること、がありますが、デメリットとしては、一方のみ売却したいときに、抵当権解除がわずらわしくなることがあります。




　その他、「別担保」があります。

　これは、抵当権設定のない、或いは、担保余力のある第1物件があり、その後、第2物件を購入する場合、当該第2物件には抵当権設定せず、第1物件に抵当権設定するやり方です。




　この場合、メリットとしては、所有権移転と抵当権設定を同時に行わなければならない第2物件と異なり、既に所有権のある第1物件への所有権設定の為、時間的余裕があり、借金し易く、特に、金利の低い「国民住宅金融公庫」等は、原則として、他物件への抵当権設定しか受け付けてくれません。




　又、該当物件の担保掛目が約6割なのに対し、別物件の場合、担保掛目が約8割等と高めになる傾向にあるようです。



　デメリットとしては、別に、担保余力のある物件を持っていなければならないこと、売却時に、抵当権解除につき、煩雑なことがあげられます。




　ところで、日本の場合、自己破産になると、個人単位の為、一つの物件における採算が取れず、支払不能になっても、無限責任にて、他に都合をつけてでも、支払わなければなりません。




　海外においては、物件単位毎自己破産制度もあるようです。

　その場合、ある物件にて、採算が取れなければ、その物件のみ、精算し、手放せば、他の採算の取れる物件にまで、影響は出ないわけです。




　その方が、不動産の流動化に繋がり、景気回復の一助になるのではないでしょうか。



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