札幌部屋探し・札幌一人暮らし、札幌賃貸マンション・アパート大学生部屋探し体験談

教えて！Mr.アパマン

アパマンプラザ社員
★★私たちがお答えします★★

目次
NEW !!　社員レポート	アパマンＮｅｗｓ１アパマンＮｅｗｓ２賃貸マンション経営空室対策

社員レポート

NEW !!平成２０年４月度レポート（営業部　古谷　和博）
NEW !!４月度レポート（草野　裕樹）
NEW !!４月度社員レポート（営業部　西田　則恵）
NEW !!４月期レポート（石黒　修司）
NEW !!「厳しい状況」（遠藤　道代）
NEW !!平成20年4月度（佐藤　淳一）
NEW !!４月度社員レポート（藤田　美樹）
NEW !!時代の流れ（営業　尾元　隆博）
NEW !!平成２０年４月度レポート（営業部　原　琢）
NEW !!４月レポート（藤澤　亜由美）
巡回に行って思ったこと（藤澤　亜由美）
賃貸物件探し（営業部　古谷和博）
平成２０年３月度レポート（営業部　原　琢）
情報化社会と広告（草野　裕樹）
「静かな営業風景」（遠藤　道代）
３月度レポート（山田　加奈子）
３月度社員レポート（藤田　美樹）
３月を振り返って（営業部　西田　則恵）
言葉（営業　尾元　隆博）
３月期レポート（石黒　修司）
平成20年2月レポート（藤澤　亜由美）
２月度社員レポート（藤田　美樹）
今年の雪（営業部　古谷　和博）
２月度社員レポート（西田　則恵）
最近の出来事から（草野　裕樹）
「賃貸シーズン」（遠藤　道代）
２月期レポート（石黒　修司）
情報化社会（佐藤　淳一）
平成20年2月度レポート（営業部　原　琢）
平成２０年１月度レポート（営業部　古谷和博）
平成20年1月度レポート（営業　尾元　隆博）
少子化＋物件供給増大≧マンション賃貸需要（草野裕樹）
1月を振り返って（佐藤　淳一）
1月度社員レポート（藤田　美樹）
１月度社員レポート（西田　則恵）
不動産の最大効用、最大価値（草野裕樹）
１２月期レポート（石黒　修司）
１年を振り返って（佐藤　淳一）
12月度社員レポート（藤田　美樹）
１２月度社員レポート（西田　則恵）
２００８年サービス向上元年（遠藤　道代）
平成１９年１２月度レポート（営業部　古谷和博）
月報（草野　裕樹）
１１月期レポート（石黒　修司）
１１月度を振り返って（営業部　古谷　和博）
時は、命なり。（営業　尾元　隆博）
熱しやすく冷めやすい性格（佐藤　淳一）
11月度社員レポート（藤田　美樹）
１１月度社員レポート（営業部　西田　則恵）
10月レポート（草野　裕樹）
１０月度を振り返って（営業部　古谷　和博）
管理組合とのかかわりについて（佐藤　淳一）
社員レポート（石黒　修司）
10月度社員レポート（藤田　美樹）
「幸せ・幸福感とは」（営業　尾元　隆博）
「マンション問題と判例」（遠藤　道代）
北海道の景気（営業部　古谷　和博）
９月度社員レポート（西田　則恵）
９月度社員レポート（藤田　美樹）
学ぶ姿勢（営業　尾元　隆博）
「幸せな人」（遠藤　道代）
先日の講演会（営業　尾元　隆博）
平成１９年８月度レポート８月度を振り返って（営業部　古谷和博）
情報発信の難しさ（佐藤　淳一）
８月度社員レポート（藤田　美樹）
８月度社員レポート（西田　則恵）
札幌の水道について（佐藤　淳一）
月　　報（草野　裕樹）
７月度社員レポート（藤田　美樹）
マンション購入（営業部　古谷和博）
営　業　と　は（営業　尾元　隆博）
「管理レポート」（遠藤　道代）
6月期レポート（石黒　修司）
感じ方（営業　尾元　隆博）
札幌の人口について（佐藤　淳一）
６月度社員レポート（藤田　美樹）
キッカケと流れ、コミュニケーション（営業　尾元　隆博）
総会に参加して感じたこと（佐藤　淳一）
マンションの健康診断（草野裕樹）
賃貸事情（営業部　古谷和博）
５月度社員レポート（藤田　美樹）
５月期レポート（石黒　修司）
月報（草野　裕樹）
不動産資格について（佐藤　淳一）
４月度社員レポート（西田　則恵）
平成１９年４月度レポート（営業　尾元　隆博）
管理レポート　２００７年５月（遠藤　道代）
４月度社員レポート（藤田　美樹）
４月期レポート（石黒　修司）
「管理組合理事長」（遠藤　道代）
３月度社員レポート（営業部　西田　則恵）
３月度社員レポート（藤田　美樹）
売買物件（営業部　古谷　和博）
平成１９年２月度レポート投資家と話して（営業　尾元　隆博）
２月期レポート（石黒　修司）
２月度社員レポート（藤田　美樹）
いろいろなお客様との出会い（営業部　古谷　和博）
情報（佐藤　淳一）
１月期レポート（石黒修司）
1月度社員レポート（藤田　美樹）
ストーブ、湯沸器の問題を通じて（佐藤　淳一）
12月度社員レポート（藤田　美樹）
１１月度月報（草野　裕樹）
11月度社員レポート（藤田　美樹）
11月度社員レポート（西田　則恵）
「シーズン到来」（マンション管理士　遠藤道代）
10月度社員レポート（藤田　美樹）
１０月度社員レポート（西田　則恵）
中心部のビル建替え（佐藤　淳一）
当社の家具家電付物件の特徴（佐藤　淳一）
９月度を振り返って（営業部　古谷和博）
「金持ち父さん貧乏父さん」の本（営業部　宅地建物取引主任者尾元隆博）
「花形職業」（マンション管理士　遠藤道代）
９月度社員レポート（営業部　西田則恵）
平成１８年８月度レポート影響力・発言力（営業部　宅地建物取引主任者尾元隆博）
平成１８年　８月度レポート退去立会いについて（営業部　古谷和博）
マンションの価格と掘り出し物（マンション管理士　遠藤道代）
８月度レポート（営業部　草野裕樹）
空室の対策について（営業部　佐藤淳一）
8月社員レポート　（事務局　藤田美樹）
７月をふりかえって（7月度レポート）（営業部　古谷和博）
マンションの管理員について（営業部　佐藤淳一）
７月度社員レポート（事務局　藤田美樹）
1月社員レポート（営業　草野）
1月社員レポート（事務局　藤田美樹）
１月期レポート（営業部　石黒修司）
「求める人と求められる人」（マンション管理士　遠藤道代）
社員レポート（事務局　藤田美樹）
社員レポート（営業部　石黒修司）
社員レポート（事務局　藤田美樹）
売買体験談（営業部　古谷和博）
高層マンションと景観について（営業部　石黒修司）
「投資のかたち」（マンション管理士　遠藤道代）
管理員について（営業部　佐藤淳一）
社員レポート（営業部　草野裕樹）
移りかわり（営業部　宅地建物取引主任者　尾元隆博）
人気賃貸物件とは？（営業部　古谷和博）
魅力的なマンションへの道（マンション管理士　遠藤道代）
分譲賃貸の良さ（営業部　佐藤淳一）
６月度社員レポート（事務局　藤田美樹）
６月期レポート（営業部　石黒修司）
投資物件の資産価値（営業部　佐藤淳一）
札幌消防局　予防部指導課より（営業部　宅地建物取引主任者　尾元隆博）
1月度社員レポート（営業部　西田則恵）
人口流入と賃貸（営業部　草野祐樹）
1月度レポート（管理部　山田加奈子）
マンション管理士受験体験記（営業部　宅地建物取引主任者　尾元隆博）
売買物件について（営業部　古谷和博）
モノに支配されないライフスタイル考（マンション管理士　遠藤道代）
１２月度社員レポート（事務局　藤田美樹）
１２月度社員レポート（営業部　西田則恵）
マンションと被災時の影響について（営業部　草野裕樹）
賃貸マンションの立地（営業部　古谷和博）
１２月期レポート（営業部　石黒修司）
１２月レポート（事務局　野口香織）
「定期賃貸借契約」でCan I help you?（マンション管理士　遠藤道代）
宅建受験レポート（事務局　藤田美樹）
管理のつぶやき日記（マンション管理士　遠藤道代）
分譲マンションの管理について（悪い例）（営業部　佐藤淳一）
現在の賃貸事情（営業部　古谷和博）
賃貸の動向（営業部　佐藤淳一）
あなたは負け組み？それとも勝ち組？（営業部　草野裕樹）
私が理事長です... （営業部　石黒修司）
家具・家電賃貸のポイント（営業部　西田則恵）
マンション賃貸業を経験して（営業部　古谷和博）
マンション購入体験談（）
マンション管理士の実態（マンション管理士　遠藤道代）
十二月期レポート（営業部　石黒修司）
家具・家電賃貸のポイント（営業部　西田則恵）
マンション賃貸業を経験して（営業部　古谷和博）
十二月期レポート（営業部　石黒修司）
分譲マンションの建替えについて（営業部　宅地建物取引主任者　尾元隆博）
一月度レポート（）
札幌の不動産市場の特色（営業部　佐藤淳一）
私のマンション購入体験記（営業部　石黒修司）
クレームについて（営業部　佐藤淳一）
ブランドエリアについて（）
アナログ的媒体について（）
いかに入居率をあげるか（営業部　佐藤淳一）
札幌賃貸動静（営業部　草野祐樹）
元気ですか？貴方とマンション（マンション管理士　遠藤道代）
入・退去時の対応（）
リスク回避への提案（）
良きパートナー、管理会社（）
札幌市内の不動産動向（営業部　石黒修司）
札幌市内における最近の賃貸事情について（営業部　石黒修司）
「賃貸最新アンケート調査」（）
管理会社の社会的地位（宅地建物取引主任者　管理業務主任者　尾元隆博）
中島公園で再発見（宅地建物取引主任者　管理業務主任者　遠藤　道代）
ジャパニーズ集合住宅（宅地建物取引主任者　管理業務主任者　遠藤　道代）
使い分けできるか管理会社＆マンション管理士（営業部　宅地建物取引主任者　尾元　隆博）
マンション管理士受験体験記（宅地建物取引主任者　遠藤　道代）
マンション管理適正化法（代表取締役　山崎勇司）
アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本2（代表取締役　山崎勇司）
アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本1（代表取締役　山崎勇司）
札幌での物件の見方・考え方（代表取締役　山崎勇司）

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アパマンＮｅｗｓ１

アパマンプラザでは「マンション情報　最新号」を只今発行中です。
物件情報はすべて写真・間取図つき、マンション投資の鉄人をはじめ、投
資に関する体験談など参考にしたい情報が盛りだくさんです。
また「北海道旬の味」が当るチャンスもあります。
郵送での定期購読(無料）ご希望の方は
こちらへ→info1@apaman-plaza.co.jpご住所、お名前を明記の上送信して
下さい。最新号より随時お送りいたします。
また、メールマガジン「アパマンネット」で新着物件情報などを配信してお
りますので、ご希望の方は上記アドレスへご連絡下さい。

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アパマンＮｅｗｓ２

賃貸マンション経営－賃貸収入管理はどうすればよいのか？

皆さんは、ご自分の投資物件の管理をどうされているでしょうか。方法としては、次の2通りがあるでしょう。

(1)自分自身で管理する
(2)管理会社・不動産業者に管理を委託する。

今回は、(1)の自分で管理する場合について考えてみたいと思います。
自分で管理する場合のメリットとデメリットをあげてみますと、
メリットとして：
１．色々な経験を通じて投資マンション経営のノウハウを自分のものにすることができる。
２．複数の管理会社・不動産業者との付き合いの中から自分に合った相手を選択することができる。
３．入居者とのコミュニケーションを直接もつことにより経営にフィードバックすることができる。
４．管理手数料を払う必要がないので結果として賃貸収益率を上げることができる。

デメリットとして：
１．空室対策を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
２．賃貸収入管理とくに滞納対策を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
３．トラブル対応や苦情・要求処理を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
３．所有物件が多くなると管理に要する時間・手間・精神的負担が非常に大きくなる。

という事があげられると思います。このうちデメリット１．空室対策に関しては、下記の空室対策をご覧ください。
ここでは、２．賃貸収入管理について説明したいと思います。
すべての基本は、所有者と貸借人との間にある契約書です。契約書の内容は、所有者にとって有利に作成してください。例えばアパマンプラザでは、家賃滞納対策として次のような条項を設定しています。

※「賃貸等の遅延損害金は1日につき0.1％とする」
※「10日以上遅滞したときは本件建物の入口ドアに対しあらかじめ乙に交付していない鍵による施錠をなし乙の入室を拒絶することができる」

これらの条項を設定することによりトラブルがあった時、賃料の回収をスムーズに行うことができるようになります。では、遅延家賃の督促のプロセスを以下にまとめてみましょう。

１．契約期日迄に入金無き場合は、入居者と連帯保証人に催告状を出す。
２．保証人に電話して支払いを促す。
３．催告状の期限に入金のない場合、ドアに貼紙をする。（ドアロック）また、これを写真にとっておく。
４．３．と同時に内容証明を出す。
５．貼紙の期限までに連絡も入金も無い場合、ドアロック・鍵シリンダーを交換しドアに期限2週間の後室内荷物を移動する旨の貼紙をする。
６．５．に対しても連絡のない場合は、保証人に荷物を引き取らせる。

アパマンプラザでは、以上のような方法で管理物件の遅延家賃を一ヶ月以内に99.5％の割合で回収しております。残りの0.5％につきましては、簡易裁判所のお世話になっいいます。（支払命令等）
いかがだったでしょうか、要は、入居者選定の段階で滞納の可能性の少ない人を選ぶということが大切です。
以上のポイントをぜひ皆様のアパートマンション経営に生かしてください。

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空室対策－空いた部屋はどうすればよいのか？

皆さまの中にも、入居者が退去したした後なかなか次の良い入居者がきまらないでイライラしている方がいらっしゃるかもしれません。また、今後新規入居者探しをする場合はどうしたら良いのだとうろアパート・マンション経営に関するHow To本を買われた方もいらっしゃるでしょう。今回は、この空室対策に関して皆さんと一緒に考えてみたいと思います。

世の中の物事の基本は、すべて同じです。アパート・マンション経営もまたしかりです。つまり、皆さんの所有されている『商品』である貸室をいかに魅力的に『お客様』である貸借人に提供できるか？・・・がキーポイントであることにかわりはありません。このための方法論としては、商品自体の魅力を増す、商品を実際に売る人－賃貸紹介業者にインセンティブ（利益）を与える、貸借人のターゲットを絞り商品である貸室の競争力をつける等々、色々な方法が考えられますが、要は、ケース・バイケースでその商品－貸室の特性にあった方法をいかにグット・タイミングでとることができるかです。

基本的チェック・ポイントとしては、

ということが上げられます。 (1)～(3)に関しては、だいたい貸主は良く考慮しているようですが、(4)に関してはあまり考慮されていないようです。貸主としては、少なくとも1週間に1回担当の営業マンに連絡をとるくらいの心意気が必要です。また、その業者の中で一番信頼がおけて営業力もある人に2週間～3週間に一度診断してもらうと良いでしょう。

　不動産業者にまかせて１～2ヶ月位経っても貸借人が決まらない場合、他の2～3の業者にも同じ条件で貸借人の斡旋をしてもらうことも考えるべきです。この場合には、合鍵を作って募集条件と間取り図面を付けて郵送でもかまわないから渡すくらいのキメ細かさと積極性が必要です。マンション投資は、貸借人が入居し賃貸収入が確実に入ってくる事が絶対の条件ですから、サラリーマン気分で人任せでやっていてもダメです。

　マンション投資家は、経営者でもあり、事業家であるという自覚をもって対応していかなければなりません。厳しい事を言ってしまいましたが、とはいうもののポイントさえおさえればこれほど手間がかからないビジネスもないわけですからご安心ください。私どもが、責任をもってお手伝いさせていただきます。

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